Очень важно при покупке квартиры не ошибиться. Если вы обнаружите, что качество жилья вас не устраивает,то вернуть жилье обратно продавцу не удастся. И либо вам придется жить в этой квартие, или перепродать квартиру и неизбежно потерять несколько миллионов рублей.
Выбор вашей будущей квартиры нужно с поиска надежного застройщика. Как сделать это правильно?
Во-первых, проверьте наличие всех учредительных документов у застройщика
Для этого можно проверить наличие документов на сайте застройщика или запросить заверенные копии документов:
устав;
свидетельство о регистрации;
свидетельство о постановке на налоговый учет;
выписка из ЕГРЮЛ.
Если эти документы можно найти в свободном доступе,то это первый признак благонадежности застройщика.
Во-вторых, проверьте наличие документов на сайтах компаний. Там тоже ищем раздел «Документы», где должны быть опубликованы бумаги на строительство новостроек:
разрешение на строительство;
проектная декларация;
право застройщика на земельный участок.
В документе проектная декларация вы найдете подробное описание новостройки, а также данные о финансовом состоянии компании и сроках строительства дома.
Как правило, быстрее всего возводят панельные дома — всего за 7–10 месяцев. На строительство монолитно-каркасного жилья уходит 1,5-2 года. А жилой дом из кирпича будут возводить не менее 2,5 года. Для того, чтобы принять во внимание все риски, связанные с исполнением сроков строительства, застройщики обычно прибавляют к ожидаемым срокам возведения 6-12 месяцев.
В проектной декларации вы найдете источники финансирования компании. Наилучшим вариантом финансирования является кредитование застройщика банком. В этом случае финансовые риски уже проанализированы, и в смету заложено достаточное количество средств, необходимых на строительство.
Проверьте сведения о банке, который финансирует строительство. Самый надежный вариант — это когда банк входит в топ-50 и имеет рейтинг не ниже BBB+.
В-третьих, проверьте темпы работы застройщика по имеющимся фотографиям, пр условии, что компания размещает отчеты о строительстве объекта или ведет съемку строительства в прямом эфире. Если вы сравните свежие фотографии с более старыми снимками (2-3-месячной давности, например), то сможете определить темпы строительства.
Если доступна трансляция с камеры, то вы сможете наблюдать за темпами строительства с 9-ти утра до 6-ти вечера. Посмотрите видео дольше 5-ти минут и если вы обнаружите повторы, это значит, что застройщик мошенничает и есть повод задуматься о том, стоит ли доверять застройщику.
Поищите сведения о застройщике на форумах, в соцсетях
Если у застройщика ранее были случаи задержки сроков строительства, застройщик сдавал квартиры с плохой отделкой, то в социальных сетях обязательно найдутся комментарии недовольных жильцов. Новоселы активно пишут комментарии в социальных сетях, даже если недоделки и не очень значительные. А вот положительные отзывы застройщикам иногода приходится покупать.
Застройщики иногда платят за такие отзывы, чтобы повысить свой рейтинг. Самыми объективными сервисами с наибольшим числом настоящих отзывов считаются Foursquare и «Фламп».
Можно найти группы жильцов в уже отстроенных жилых комплексов компании и почитать их комментарии. Можно напрямую спросить их о качестве строительства квартир и впечатлениях от проживания.
В-четвертых, вы можете проверить рейтинг застройщика на сайте Единого реестра застройщиков. Если указана высшая оценка — 5 баллов — значит, компания ранее сдавала дома в срок. Чем ниже рейтинг, тем чаще застройщик допускал задержку сроков строительства.
Можно проверить на сайте арбитражного суда, не ведётся ли процедура банкротства в отношении застройщика. А через сайт ФНС можно проверить дату регистрации застройщика.
В-пятых, прогуляйтесь по районам, где застройщик сдал дома несколько лет назад. Присмотритесь к отделке фасадов и подъездов, оцените благоустройство двора и похлопайте входными дверями. Пройдите в подъезд и проверьте, нет ли сырости на стенах, а также работает ли лифт. Можно провести интервью с жителями этих новостроек и спросить их о качестве квартир.
В-шестых, посетите офис застройщика и выясните все интересующие вас вопросы: наличие парковки, примерная стоимость коммунальных улуг и так далее.
Можно попросить показать оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и образец договора долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Проверьте договор долевого участия на информацию о том, какую именно квартиру вы приобретаете и какие даты указаны по передаче квартиры от застройщика.
В договоре также обязательно должны быть указаны:
строительный адрес дома;
кадастровый номер участка строительства;
этаж и номер будущей квартиры;
высота потолков, планировка и площадь квартиры;
дата сдачи строительного объекта.
Обратите внимание на соответствие всех параметров квартиры, указанных в ДДУ. Так, если площадь квартиры оказалась меньше указанной в договоре, то застройщик должен выплатить компенсацию.
Застройщик также обязан выплатить компенсацию при срыве сроков завершения строительства. Компания может перенести дату сдачи объекта после согласования с дольщиками. Однако должна будет выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Проясните вопрос гарантийных сроков, когда застройщик обязан за собственный счет устранять возникшие дефекты. Как правило, гарантийный срок на квартиру составляет 5-ть лет, а на трубопроводы, системы отопления и вентиляцию — 3-и года.
Если у вас вызывают сомнение некоторые пункты ДДУ, то вы можете обратиться к юристу для проверки. Обсудите напрямую все вопросы с менеджером строительной компании и если ответы вас устроят или вы договоритесь о специальных условиях, тогда вам стоит всерьез рассмотреть такого застройщика.
